Golden Visa Grèce 2026 : seuils, zones et démarches complètes

Qu'est-ce que le Golden Visa grec en 2026 ?

Le Golden Visa est un permis de résidence accordé à un investisseur non-européen (et à sa famille) en échange d'un investissement immobilier en Grèce. Créé en 2013, le programme a longtemps affiché le seuil le plus bas d'Europe à 250 000 euros. Face à la pression immobilière sur Athènes et les îles, le gouvernement a relevé ses seuils en deux vagues, dont la dernière est pleinement en vigueur en 2026.

Le principe reste simple : vous achetez un ou plusieurs biens dont la valeur atteint le seuil de votre zone, et vous obtenez un titre de séjour de 5 ans, renouvelable tant que vous conservez le bien. Aucune obligation de vivre sur place, aucun examen de langue, aucun test d'intégration.

Important : un investisseur français (ressortissant de l'UE) n'a pas besoin du Golden Visa pour acheter ou résider en Grèce. Ce programme vise les acheteurs hors UE. En revanche, la mécanique d'achat, de vérification du bien et de négociation reste identique, et c'est souvent là que tout se joue. Un chasseur COLHAB local visite, vérifie le titre de propriété et négocie le prix à votre place, que vous visiez la résidence ou le pur rendement.

Les seuils d'investissement par zone

Depuis la réforme, trois seuils coexistent selon la localisation et la nature du bien. C'est le point le plus important à maîtriser avant de chercher.

Le seuil de 800 000 euros s'applique aux zones les plus tendues : la région de l'Attique (Athènes et sa banlieue), l'agglomération de Thessalonique, et les îles de plus de 3 100 habitants, ce qui inclut les destinations stars comme Mykonos et Santorin. Le seuil de 400 000 euros couvre le reste du territoire. Enfin, un seuil réduit à 250 000 euros subsiste pour deux cas précis : la reconversion d'un local commercial en habitation, et la rénovation d'un bâtiment classé ou ancien à restaurer.

Quels biens sont éligibles ?

Au-delà du montant, plusieurs règles encadrent désormais le bien lui-même, pour éviter les abus locatifs qui avaient saturé Athènes.

À retenir avant de vous engager :

• L'investissement doit porter sur un seul bien immobilier (sauf cas de reconversion/rénovation), et non plus sur un cumul de petits lots.
• La surface minimale du bien résidentiel est de 120 m2.
• La location courte durée de type Airbnb est interdite pour les biens Golden Visa : un manquement entraîne le retrait du titre et une amende.
• Un bien reconverti depuis un usage commercial ou un bâtiment historique restauré ne peut pas non plus être loué en courte durée.
• Le bien peut être loué en longue durée (bail classique), ce qui ouvre la voie à un rendement locatif net souvent compris entre 3 et 5 % brut selon les villes.

Démarches et délais : le parcours complet

Le processus est balisé mais exige rigueur et présence locale aux moments clés. Comptez en pratique de 2 à 4 mois entre la signature et la délivrance de la carte de résidence.

Les grandes étapes :

• 1. Obtenir un numéro fiscal grec (AFM) et ouvrir un compte bancaire local : 1 à 2 semaines.
• 2. Recherche, visite et vérification du bien : étape critique où l'on contrôle le titre de propriété, l'absence d'hypothèque et la conformité de la surface. Un chasseur COLHAB sur place sécurise cette phase et négocie le prix d'achat réel, souvent 5 à 10 % sous l'affichage initial.
• 3. Signature de l'acte chez le notaire et paiement par virement traçable depuis votre compte.
• 4. Dépôt du dossier Golden Visa (acte de propriété, passeport, justificatif de fonds, assurance santé, casier judiciaire) auprès du service d'immigration.
• 5. Collecte des données biométriques et délivrance du titre : généralement 1 à 3 mois après dépôt complet.

Droits, Schengen et fiscalité

Le titre Golden Visa donne un droit de résidence de 5 ans, renouvelable indéfiniment tant que le bien est conservé. Il couvre le conjoint, les enfants jusqu'à 21 ans et les parents à charge des deux époux.

Côté mobilité, le titulaire circule librement dans tout l'espace Schengen, soit 90 jours par période de 180 jours dans les autres pays membres, sans visa supplémentaire. La résidence physique en Grèce n'est pas exigée pour conserver le titre, ce qui distingue ce programme de la plupart de ses concurrents européens.

Sur le plan fiscal, vous ne devenez résident fiscal grec que si vous y passez plus de 183 jours par an. Tant que ce n'est pas le cas, seuls vos revenus de source grecque (loyers, plus-value à la revente) sont imposés en Grèce. Prévoyez aussi les frais d'acquisition : droits de mutation de 3,09 %, honoraires de notaire d'environ 1 à 1,5 %, et taxe foncière annuelle (ENFIA). La Grèce propose par ailleurs un régime forfaitaire pour les nouveaux résidents fiscaux fortunés, à étudier au cas par cas avec un conseil.

Golden Visa grec : pour qui et quelle stratégie ?

Le programme garde du sens en 2026 pour un acheteur hors UE qui veut un pied-à-terre Schengen sans contrainte de résidence, ou pour un investisseur cherchant à coupler résidence et rendement locatif longue durée.

La vraie difficulté n'est pas administrative : elle est immobilière. Au seuil de 800 000 euros à Athènes ou Santorin, payer le bon prix et éviter un bien surévalué ou avec un vice de titre change tout le calcul de rentabilité. Faire visiter, vérifier le propriétaire et le bail, puis négocier par un expert local est le meilleur moyen de ne pas surpayer le ticket d'entrée. C'est précisément le rôle d'un chasseur COLHAB sur place, du repérage jusqu'à la signature.